'G12' (간사: 김희원 한국일보 뉴스 스탠다드 실장)'가 11월 15일 모임을 가진 후 제공한 강의 내용을 공유합니다.

□ 주제: 고금리 시대 부동산 전망과 대책

□ 강사: 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

<G12 연구모임 회원들이 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장의 강의를 듣고 있다.>

1. 지난 40년간 시장 추세

- 많이 오른/조금 오른/내린 지역이 비슷한 비중으로 보임

- 2020년, 21년 이례적. 이런 적 없었음. 대부분 많이 오른 지역, 나머지 조금 오른 지역. 두 자리 상승 거의 드문데 대부분 두 자리로 올라. 부동산 호황기라던 2007년도 서울만 올랐음. 2022년 전국적으로 빠진 것이 당연한 현상 

2. 2021년 급등 상황에 대한 분석

- 세종시가 70% 상승. 광역시에서 이런 적 없다. 신도시는 개발되면 처음에는 안 오르고 미분양 등 거쳐 10년간 인프라 등 생겨서 성숙하는데 세종시가 2011년에 생겨서 10년 차에 완숙된 시기. 대전 청주 천안 공주에서 다 새 아파트, 학원가 등 인프라, 집값도 싼 세종시로 몰려와 수요가 급등한 결과. 정권과 무관하게 키운 도시이고 실수요 투자 등 전국에서 몰려들다 보니 이렇게 예외적으로 오른 것. 

- 인천이 2021년 35% 상승한 것도 비슷. 원래 수도권 서울-경기-인천 순인데 처음으로 인천 1등 한 시기. 송도 청라 영종 등 신도시 지역이 10년이 된 시기와 맞물려 세종과 같은 이유로 올라. 

3. 2023년 시장은 어떤 상황인가

- 거래량 늘었다고는 하지만 지금도 평균치에 비하면 거래량 적다. 서울은 월 평균 아파트 5,000~1만 건 거래됨. 2022년 월 평균 1,000건 거래로 10분의 1토막. 올해는 월 3,000건. 평년에 비하면 정상적 수준 아님.  

- 현재 시장은 상승지역도 있고 조정 지역도 있다. 이사는 상급지로 가니까 강남권 오르고 하급지는 빠지는 상황. 즉 지금은 실거주 시장이 움직일 뿐 투자 수요는 없다고 봐야. 분양권 투자만 하는 정도. 분양권은 양도소득세만 내지만 아파트는 취득세 중과하니까 투자 안 함. 

- 결론적으로 

1) 상승장도 하락장도 아니다. 실수요자, 살 사람들만 산다.

2) 역전세, 신고가 섞여있다. 전세 매물 적다. 9월에 역전세 몰리고 하락할 것이라는 전망 많았는데 그렇지 않다. 

3) 전세 수요가 증가. 아직도 집값이 빠졌다가 약간 오른 수준이 너무 비싸다고 느끼는 이들이 전세로 가고 있다. 최근 전세사기 때문에 빌라 전세수요가 아파트 전세수요로 몰림. 내년까지 전세 수요 몰릴 것. 신규 아파트 절반 전세인데 신규 물량이 적음. 다세대는 짓지도 허가하지도 않음. 내년 전세 어려울 것이다. 

4. 현 정부 정책에 대한 평가

- 정책이 없다. 특별한 노력 없다. = 시장이 서있는 상황에서 딱히 할 게 없다. 

- 지난 정부= 임기 동안 29번, 2년간 12번의 부동산 대책 발표. 가격이 오르니까 잡으려 계속 내놔. 이번 정부 1.3대책 하나 내놔. 공급 꾸준히 하고 교통망 만들어주면 정부 할 게 없다.

- 문제는 신규 아파트 공급이 적다. 건축 원가 너무 비싸서 분양가 너무 비싸다. 내 집 마련에 부적합. 금리 빠지지 않고 있다. 

5. 앞으로 정부 대책 전망

- 규제는 할 게 없다. 강남 송파 등 4개만 남아. 나머지 지역은 할 게 없다

- 정비 사업은 속도 낼 것= 도심 물량 만들려면 규제 풀어서 정비 사업으로 새 아파트 공급하는 것밖에

- 광역 교통망 속도 낼 것= 2기 신도시는 교통망 확충 필요함. 교통망이 좋아야 서울에 살려는 수요가 경기 등으로 분산됨. GTX 앞당길 것. 

- 지방 미분양 관리해야. PF 서울은 상관없지만 지방은 관리해야. 

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6. 금리와 부동산 

- 지난 20년간 주담대 평균 금리 4%. 3~5%대. 코로나 때 제로금리여서 사람들이 이를 기대하고 있는데 이게 비정상. 4%대 금리에서 집 사면 정상이다. 3~5.9% 금리에 곧 익숙해지지 않을까.

- 결론적으로 금리수준은 부동산에 영향 적다. 

7. 더 중요한 요소는

- 서울 주택 공급량은 늘 부족했다. 경기와 인천이 물량을 조절해 옴. 

- 가장 결정적인 요소는 일자리. 강남. 일자리 주변에 상권 주거지 발달. 백화점 과거엔 도심, 요즘은 주거지 주변 백화점이 매출 역전. 강남, 판교, 센텀시티 등

8. 부자들 통계로 전망해 보는 부동산 시장 

- 슈퍼리치들은 보통 부동산 자산과, 금융자산을 반반씩 갖고 있음. 금융자산 100억 이상 보유자가 슈퍼리치 정의. 

- 2023년 슈퍼리치들 설문조사한 결과 부동산 매입 계획 51%가 있다, 49%가 없다. 매입 의사가 엄청 높은 것. 10명 중 한 명이 평균. 

- 매입하고 싶은 부동산 1, 2등이 50억 초과 빌딩, 대형 아파트. 즉 전반적인 시장 활황이 아니라 급매 매물들을 노리고 사겠다는 것. 현찰 있는 사람들은 움직이고 돈 없는 사람들은 움직이지 않는다는 뜻.

<질의응답>

Q. 학군이 부동산 시장에 미치는 영향은?

A. 지금 인구 수 적어지고 있어서 대부분은 프리미엄 빠질 것. 그러나 대치동 같은 대체 안 되는 중심지는 계속 유지될 것. 대치동은 전국에서 오는 시장이다. 지방도 학원가에 인구 몰린다. 대구 수성구처럼 인구가 전반적으로 빠지지만 학원 가는 남아. 

Q. 일자리가 가장 중요한 변수라면 강남구?

A. 강남구는 동이나, 구축 신축 등을 가리지 않고 다 가격 높다. 갑 기업이 가장 많은 곳이기 때문. 일자리 80만명 곱하기 3배가 일 보러 강남구에 간다. 일자리가 너무 많다. 집값이 빠질 수가 없다. 

Q. 세제로 시장 규제할 수 있는 여지는? 

A. 다주택자 제한에 영향을 미칠 수는 있지만 제일 좋은 정부 정책은 공급이다. 내 집 마련이 되도록 하면 나머지는 시장이 기능. 

A. 다주택자 전세 사기의 경우 대부분 빌라였지 아파트는 아님. 아파트는 실거주자가 매매, 전세. 

Q. 미래 부동산 시장 트렌드 변화는?

A. 베이비부머 세대가 어디에 살 것인가가 가장 관심사다. 늙어 죽을 때까지 살고 싶은 곳이 어디일까. 지금 실버 세대에게 가장 인기인 곳은 더 클래식 500인데 좋은 집, 지하철 등 교통, 시장 마트 등 근거리 쇼핑, 대형병원, 즐길 거리, 녹지 등 환경이 갖춰진 곳. 교육 환경 빼고 완벽하게 다 있다. 은퇴자에게 교육은 불필요. 이 중에서도 가장 중요한 게 교통과 근거리 쇼핑이다. 

Q. 은퇴자들 주택 선호하지 않나? 아파트냐, 주택이냐

A. 아파트에 대한 수요 계속 늘고 있음. 주택 수요 조사를 해 보면 시설이나 설비가 더 양호한 집으로 이사하겠다는 의사 많다. 즉 새 아파트에 대한 수요. 직주근접 등 다른 선호요인은 더 낮아지고 새 아파트 선호가 더 높아지는 추세. 신축 아파트 수요는 인구가 감소해도 늘어난다고 봐야. 3세대 아파트 편의성 경험한 이들 다시는 못 돌아감. 조식 서비스 2015년 이전에는 4000원이어도 안 먹었는데 지금은 7000원이어도 수요 있음.