한국은행 출입기자 공부모임인 'BOK習(복습)'(간사: 김경희 중앙일보 기자)에서 10월 20일 모임을 가졌습니다. 모임 회원인 조지원 서울경제 기자가 정리한 강의 내용을 공유합니다.

□ 주제 : 2024년 부동산 시장 전망

□ 강사 : 채상욱 커넥티드그라운드 대표 (전 하나금융투자 애널리스트)

<복습 회원들이 채상욱 커넥티드그라운드 대표의 강의를 듣고있다.>

자산 시장에 프로그램이 등장한 이후 왜곡된 흐름이 나타나고 있음. 그게 정상이라고 착각해 시장 참가자들이 자산을 모두 날릴 만한 리스크가 커지고 있음. 결론부터 말하면 부동산 가격은 대출에 따라 움직임. 

우리나라 자산 시장 규모는 주택만 봤을 때 6,000조 원이 조금 넘음. GDP 대비 주택 시가총액은 2.9배. 주택 가격이 계속 올랐던 시기는 2002~2007년하고 2017~2021년임. GDP 대비 주택 시가총액이 상승하는 초과 강세 기간을 한 줄로 요약하면 ‘돈 버는 속도보다 집값이 오르는 속도가 빠르다’라는 것. 이 기간이 3년 이상 지나면 ‘일을 왜 해야 하나’라는 생각이 들게 됨. 나의 비경상소득이 경상화될 것으로 착각하게 됨. 이것이 일본이 30년 동안 회복하지 못한 요인. 

가계 레버리지는 사이클이 있음. 레버리지 사이클이 일어난 것은 1997년 외환위기 발생하고 고부채 기업이 도산. 기업들이 너무 디레버리징을 하니깐 성장 주체가 사라지면서 가계에 대출을 요구한 것. 이때 주담대(주택담보대출)가 만들어짐. 그리고 신용대출도 편하게 받을 수 있게 됨. 

2008년 글로벌 금융위기 이후 시장이 안정화. 그러다가 2012년에 경기가 좋지 않았음. 2013년 박근혜 정부가 들어오고 2014년 9.1 부동산 정책으로 대출 열어줌. 빚 내서 집 사라는 건데 가계 레버리지 한번 더 일으켜서 자산 가격 펌핑하자는 것. 이로 인해 2015~2016년 역대급 레버리지가 일어남. 주택 가격 상승률이 오르는데 그때부턴 가계만 부채로 집 사는 것이 아니라 개인사업자나 법인도 대출을 받아 투자하기 시작함. 그러던 것이 작년에 끝났음. 

고승범 위원장 체제일 때 DSR(Debt Service Ratio; 총부채원리금상환비율)을 정착함. DSR은 차주 단위로 상환 가능한 수준에서 돈을 빌리는 것. 우리나라는 2021~2022년 거치면서 대출은 갚았는데 금리가 오르면서 DSR이 40.6%를 기록. 지난해 4분기 기준으로 더 대출을 받을 수 없는 수요 증발 상태임. 그러면서 실거래 지수가 하락함. 지난해 말부터 미분양 속출하니까 정부가 스탠스 바꿔서 부양책으로 전환함. DSR은 유지하면서 우회 프로그램을 만들었음. DSR이 도입 1년 만에 전 사회가 준용하는 시스템이 된 것. DSR 우회 등 미시적인 프로그램만으로 기준금리 100bp 이상 금리를 내린 효과가 있었다고 보고 있음. 

프로그램 이야기를 하는 것은 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 모기지 관련 부실이 커지고 이를 보유한 금융기관들이 망하다 보니 연준이 부실 자산을 사주기 시작한 것. 이건 이미 1980년대 일본이 먼저 했던 것. 연준이 그걸 보고 2008년부터 자산 매입 프로그램을 한 것인데 이게 자산 왜곡을 가지고 왔음. 

부동산 얘기하면서 프로그램 언급한 것은 한국 주택시장에 메가 프로그램이 최초 도입됐기 때문. 금리는 시스템이고 모기지는 프로그램인데 이게 커지면 미시 정책이 아니라 거시 정책과 똑같다고 생각. 모든 정책이 다 프로그램이지만 40조 원짜리 주택 매입 프로그램은 기존에 없던 것. 

부동산 카페 같은 곳에서 내년에도 정책 모기지가 이어진다고 주장. 그 명분은 올해 못 쓴 사람이 아쉽기 때문. 그런데 부동산 가격이 올랐기 때문에 명분이 사라짐. 9월에 모기지 중단하고 50년 만기 주담대도 조정. 추석 이후 시장이 식을 것 같다고 생각. 올해는 DSR이 유지되는데 기준금리가 동결되고 시장금리, 상품 금리가 많이 내려감. 내년은 2022년과 유사할 것. 기준금리를 동결해도 시장금리가 오르고 상품 금리가 오름. 주담대 바닥이 4.2%였는데 최근 4.7%로 오름. 단기 강세 피크를 지나 하락 안정화될 것. 

DSR 40%로 만들면 PIR(Price to Income Ratio; 가구소득 대비 주택가격 비율) 기준으로 가격 상단이 결정됨. 자기 소득이 1이고 주택 가격이 10일 때 LTV(Loan To Value; 담보인정비율) 60%면 6까지 빌릴 수 있음. LTV 60% 일 땐 어떤 주택이라도 금리 4%, 40년 만기면 PIR이 13배가 상단이 됨. 금리 5%에 만기 40% 면 PIR이 11배이기 때문에 내년엔 두 자릿수로 집값이 떨어질 수 있음. 올해는 금리 4%에 만기 50년으로 봐야 하는데 PIR 15배에서 내년 11배로 구매 한도가 내려가는 국면으로 봐야 함. 

우리나라 부동산 시장은 가계 대출이 가격의 핵심 요인임. 2월 특례론 보고 가격 상승은 오겠다고 생각하고 2분기, 3분기 크게 올랐음. 이제 대출이 줄어들 것으로 생각해서 안정될 것으로 얘기하는 것. 그리고 DSR은 시스템이 됐기 때문에 이걸 폐지하지 않는 한 대출이 증가할 가능성이 낮음. 대출 수요가 늘어나기 어려워서 보수적으로 보고 있음. 

정부가 대출 사이클을 쓰는 시점이 있음. 기업들이 망했을 때임. 어차피 경제 주체가 기업하고 가계밖에 없는데 기업이 휘청하면 가계 소비하라고 완화적인 대출 정책을 쓰는 것. 가계라는 카드를 써서 70년대 위기, 90년대 말 위기, 2008년대 위기를 소비와 대출 레버리지로 다 극복한 것. 그래서 가계는 디레버리징 없이 왔는데 이걸 그만 쓰자고 DSR 규제 도입한 것. 만약 기업이 더 심하게 무너지면 그땐 가계 레버리지 사이클을 쓸 수도 있음. 기업이 무너지지 않으면 굳이 쓸 이유 없음.