글 : 이수연 (윤세영저널리즘스쿨 조교)

“레고랜드 사태 이후 상당히 많은 건설사가 고전하고 있습니다. 아마 올 상반기 중에 부도나는 건설사가 많을 거예요. 왜 그런 위험들이 발생했는지 살펴볼 필요가 있는데, 이때 중요한 게 PF입니다.” 

이도영 딜사이트(DealSite) 전문위원은 ‘현시점에서 부동산 PF가 중요한 이유’에 대해 이렇게 설명했다. 

3월 30일 오후6시30분 토즈모임센터 광화문점. 부동산 PF를 더 자세히 이해하기 위해 여러 언론사 기자들이 모였다. 

이들은 언론인 연구모임 ‘경제 공부하는 기자들’의 회원들이다. 서로 짧은 안부 인사를 주고받은 뒤, 바로 강연이 시작됐다. 

이날 강연은 2시간가량 진행됐다. 강사까지 포함해 총 9명이 함께 했다. 강의실 수용인원보다 참석자가 많아 의자 한 개를 더 가져와야 했다.

▲사진1 : 이도영 전문위원과 모임 ‘경제 공부하는 기자들’ 회원들

부동산 PF(Project Financing)란 무엇일까. PF는 특정사업의 사업성과 장래의 현금흐름을 보고 자금을 지원하는 금융기법이다. 

즉 부동산 PF는 부동산 프로젝트 자체의 사업성을 보고 돈을 빌려주는 것이다. 

이 전문위원은 “부동산 PF는 실질적으로 PF의 성격을 100% 이행하지 못한다”고 설명했다.

PF는 일반 대출과 달리 상환 부담이 프로젝트의 내재가치와 예상현금수입의 범위 내로 한정된다. 

또 출자자 등의 추가부담도 일정 범위로 제한된다. 그렇기에 담보를 잡지 않고, 사업주의 신용상태도 모른다. 

반면 부동산 PF는 금융회사, 은행의 위험이 크기 때문에 일반 대출과 비슷하게 담보를 잡기도 한다. 

다시 말해 PF가 가지는 제한적 소구금융으로서의 성격이 덜하다는 의미다.

이 전문위원은 ‘IMF 외환위기’가 부동산 금융을 바꿔 놓았다고 했다. 바뀐 이후 PF는 더 활성화됐다. 

“IMF 이전에는 건설회사가 시행과 시공을 독점했고, 기업금융이 자금을 조달했습니다. 그런데 당시 많은 곳이 부도가 나니 불안한 거죠. 

이후 리스크를 분산하기 위해 시행과 시공이 분리됐고, 유사 PF 상품도 개발됐죠.”

특히 제2금융권이 자금 조달에 더 활발히 참여하게 됐다. 이는 대주단 구성(Syndication)으로 이어졌다. 

부동산개발은 거액의 자금이 필요해 리스크가 큰데, 다수의 금융사가 뭉쳐서 이를 분산한다는 게 이 전문위원의 설명이다. 

부동산 FP의 대표적 유형에는 다섯 가지가 있다. 

▲PF Loan(일반자금대출) ▲PF ABS/ABCP(유동화방식) ▲REITs ▲부동산Fund다. 이중 가장 많이 쓰이는 건 ‘PF Loan’이다. 

은행 자금으로 은행이 신용위험을 부담하고 취급하는 부동산개발금융이다. 통상 은행계정의 기업일반자금대출로 취급된다.

▲사진2 : PF loan(일반자금대출)을 설명하는 이도영 전문위원

그밖에 메자닌(Mezzanine) 투자가 있다. 

이 전문위원은 “메자닌은 오페라 극장의 1층과 2층 사이 중간석을 뜻하는데, 부동산개발금융에서는 주식(Equity)와 대출(Loan)의 중간적 성격을 갖고 있는 투자 방식”이라고 말했다. 

요즘은 이 투자가 유행이라고 덧붙였다. 대표적으로 전환사채, 신주인수권부사채 등에 투자하는 것이다.  

이러한 부동산 PF는 고수익 고위험이란 특징이 있다. 

건설사가 처할 수 있는 위험은 무엇이 있을까. 신용공여 유형별로 자금부담이 다르다. 

책임준공의 경우, 실질적으로 공사비 미회수에 대한 부담만이 존재한다. 

시공사에게 건축물을 공사기간 내에 준공해야 할 의무를 무여하기 때문이다. 

반면 연대보증, 채무인수, 자금보충은 PF차입금과 공사비 미회수에 대한 부담이 모두 있다. 

개발사업 단계별로도 각기 다른 위험요소가 있다. 착공 전 단계에서는 토지매입위험과 인허가위험, 본PF 미성사 위험이 있다. 

착공 후에는 미분양 위험과 준공위험이, 완공 후에는 미입주위험과 미매각위험이 있다. 

이 전문위원은 ‘미청구공사 위험’을 강조했다. 

미청구공사의 위험은 유가의 상승, 환율의 변동, 인건비 상승 등으로 실제 사용 원가가 올라가게 되는 상황에서 발생한다. 

그렇게 되면 기존에 인식된 매출액이 손실로 기록될 수 있다. 

그는 “건설사, 조선사 등 진행률에 의해 매출을 인식하는 산업은 미청구공사가 자산으로 계상돼 있지만 위험자산으로 봐야 한다”고 말했다. 

미청구공사의 증가는 유동성에 악영향을 미친다. 

이 전문위원은 사전적 리스크 관리가 중요하다고 했다. 

“충분한 보유현금으로 유동성 관리를 해야 하고, 우발채무의 현실화를 방지할 수 있는 사전 조치가 필요하죠.”