정치부 기자들의 연구모임인 '스페셜리스트(대표: 홍혜진 국회방송 기자)'가 지난 5월 24일 첫 모임을 가졌습니다. 연구모임에서 제공한 강의 내용을 공유합니다.

□ 주제 : 고금리에 따른 향후 부동산 시장 전망 

□ 강사 : 한문도 연세대 금융부동산학과 겸임교수

▲ 하반기 PF(Project Financing) 부실화 가능성

- 지난해 PF 부실화하면서 정부가 긴급 지원 등을 해준 상태

- '우량한 곳에 한 해' 등의 조건을 걸면서 선별해 지원

- 하지만 PF 등 부동산 개발이 계속 물리면 은행 등에서 처분 시도할 것으로 보임

▲ 최근 부동산 경기 살아난다? 거래량을 봐야...

- 최근 '서초지역 아파트 가격 4주 연속 상승' 기사가 있지만 이는 일종의 착시

- 가중 평균과 일반 평균의 오차를 이용해 왜곡한다고 볼 수 있다

- 서초지역 중 하락이 상승보다 더 많았다. 

- 가격이 뛰는 것은 항상 거래량을 봐야 한다. 예를 들어 거래량은 적은데 호가가 뛰는 건 거품이라고 봐야 한다. 

- 지난해 거래량은 역대 최저. 올해도 전보다 못해.

- (전세가율이 중요하지 않나?) 그렇다. 70%가 나와야 갭투자를 할 수 있다. 지금 50~60%다. 갭투자 수요가 일어나지 않는다. 지금 전세가율을 높이는 방법은 전세가가 오르거나 매매가격이 내려가는 경우인데, 지금은 매매가격이 떨어지는 추세.

- 거래량을 볼 때 입주 물량도 봐야 한다. 거래가 활발해도 입주 물량이 더 많으면 가격이 떨어질 수 있다. 인천은 내년까지 입주 물량이 많다. 

▲ 부동산 가격, 하반기부터 내년 초까지 봐야

- 하반기에 상승 여력이 받쳐주지 않으면 추가 조정이 될 수 있다.

- 정부도 강남과 용산 등 4구 토지 거래 제한은 풀지 않았는데, 이 부분도 신경 써서 봐야 한다.

▲ 공공분양을 노려라

- 정치적인 측면에서 봤을 때 신혼부부는 온전한 2개의 표다. 

- 그들에게 최대한 기회를 주고 긍정적으로 표심을 작동하기 위해선 최대한 기회를 많이 주고 노려보게끔 해야 한다. 

- 문재인 정부부터 서울 곳곳에 좋은 위치로 신혼부부 특공 물량을 만들었다. 수방사 등 얼마나 좋은 위치 물량이 있는지 잘 봐라.

- 3기 신도시도 잘 봐라. 위치가 좋다.
 

※ 한문도 교수는 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수이자 서울디지털대 부동산학과 초빙교수, 서울사이버대 대우교원으로 활동하고 있다. 고려대 원예학과를 졸업하고 성균관대 경영학 석사를 거쳐 부동산학 박사를 취득하였다. 2001년부터 2015년까지 임대주택연구소를 운영했고 제8대 한국부동산학박사회 회장, (사)한국부동산경제협회 회장, 한국주택신문 전문가협회 회장, 국제부동산정책학회 사무총장 등을 역임했다.